空き家売却の仲介手数料 費用計算と800万円以下の特例を解説

2024年7月の法改正で空き家売却のルールが変わり、仲介手数料の計算が複雑になったと感じていませんか。
この記事を読むことで、ご自身の空き家が「特例（800万円以下の新ルール）」の対象か否かを判断し、売却時に発生する具体的な仲介費用の概算額と、手元に残る純利益をシミュレーションできる状態になります。

【2024年7月1日施行】空き家売却の仲介手数料が新ルールに！800万円以下の特例を解説

2024年7月1日、国土交通省の告示が改正され、低廉な空き家等の売買における仲介手数料の特例が変更されました。
従来は400万円以下の物件が対象でしたが、今回の改正により、売却価格800万円以下の空き家について、不動産会社が受け取れる手数料の上限額が33万円に引き上げられました。
これは、不動産会社が現地調査などにかける費用や労力に見合う報酬を得られるようにし、取引を活性化させることが目的です。

この新ルールによって、これまで採算が合わないと敬遠されがちだった地方の空き家などの売却がスムーズに進むことが期待されています。

法改正のポイント：低廉な空き家の売却を促進するための新制度

今回の法改正の最大のポイントは、空き家問題の解決を後押しする点にあります。
地方や郊外に存在する低価格の空き家は、通常の仲介手数料では不動産会社が現地調査や販売活動にかかるコストを回収しにくいという課題がありました。
そのため、多くの不動産会社が取り扱いを敬遠し、空き家の流通が滞る一因となっていました。

国土交通省は、この状況を改善するため、売主から受け取れる手数料の上限を引き上げることで、不動産会社が積極的に低廉な空き家の仲介に取り組める環境を整えたのです。
これにより、市場での空き家流通が促進されることが見込まれます。

従来の仲介手数料計算ルールとの違いを比較

新ルールと従来ルールの最も大きな違いは、特例の対象となる物件価格と手数料の上限額です。
従来は、売却価格が400万円以下の物件についてのみ、現地調査等の費用を含めて最大18万円（税別）の手数料を受け取れる特例がありました。

しかし、2024年7月1日からの新ルールでは、対象が「売却価格800万円以下」の物件に拡大され、手数料の上限も「33万円（税込）」へと変更されました。
これにより、従来は特例の対象外だった400万円超800万円以下の空き家も、売却を進めやすくなる可能性があります。

空き家売却にかかる仲介手数料の計算方法【原則と特例】

空き家売却時の仲介手数料には、「原則」の計算方法と、2024年7月に改正された「特例」の2つのルールが存在します。
どちらが適用されるかは売却価格によって決まり、必ずしも特例が適用されるわけではありません。
売却価格が800万円を超える場合は原則の計算式を用い、800万円以下の場合は原則の計算式と特例の上限額を比較し、いずれか低い方の金額が上限となります。

この仕組みを理解することが、正確な費用を把握する第一歩です。

【原則】売却価格が800万円を超える場合の速算式

売却価格が800万円を超える空き家の場合、仲介手数料は法律で定められた上限額の範囲内で計算されます。
一般的に使われる速算式は「（売却価格×3%+6万円）+消費税」です。
例えば、1,000万円で空き家を売却した場合の仲介手数料の上限は、（1,000万円×3%+6万円）+消費税10%=39万6,000円となります。

これはあくまで上限額であり、不動産会社との合意によってはこの金額より低くなる可能性もあります。

【特例】売却価格が800万円以下の場合の上限は33万円（税込）

2024年7月の法改正により、売却価格が800万円以下の低廉な空き家については、仲介手数料の上限が33万円（税込）となる特例が設けられました。
これは、通常の仲介業務に加えて、現地調査などの費用が発生する場合に適用できるルールです。

ただし、原則の計算式で算出した金額が33万円より安い場合は、その安い方が上限となります。
旧制度では400万円以下の物件を対象に上限18万円（税別）でしたが、新制度では対象範囲と金額が拡大されました。

【売却価格別】あなたの空き家の仲介手数料はいくら？簡単シミュレーション早見表

空き家の売却価格によって、仲介手数料がどのように変わるのかを具体的に見ていきましょう。
ここでは、売却価格が300万円、500万円、800万円の3つのケースを取り上げ、それぞれの費用を計算します。
実際の査定額や売却価格を当てはめて計算することで、ご自身のケースに近い手数料を把握するための参考にしてください。

原則計算と特例の上限額を比較することがポイントです。

ケース1：売却価格300万円の場合の計算例

売却価格が300万円の場合、まず原則の計算方法を適用します。
200万円超400万円以下の物件の速算式は「（売却価格×4%+2万円）+消費税」です。
これに当てはめると、（300万円×4%+2万円）+消費税10%=15万4,000円となります。

一方、特例の上限額は33万円（税込）です。
この場合、原則の計算結果の方が安いため、仲介手数料の上限は15万4,000円となります。

ケース2：売却価格500万円の場合の計算例

売却価格が500万円の場合、400万円を超えるため速算式は「（売却価格×3%+6万円）+消費税」を用います。
計算すると、（500万円×3%+6万円）+消費税10%=23万1,000円です。
特例の上限である33万円（税込）と比較すると、23万1,000円の方が安価です。

したがって、このケースでの仲介手数料の上限は23万1,000円が適用されます。

ケース3：売却価格800万円の場合の計算例

売却価格が800万円ちょうどの場合はどうなるでしょうか。
原則の速算式「（売却価格×3%+6万円）+消費税」で計算すると、（800万円×3%+6万円）+消費税10%=33万円となります。
これは特例の上限額である33万円（税込）と同額です。

そのため、800万円で売却した場合の仲介手数料の上限は33万円となります。
これ以上の金額を請求されることはありません。

上限33万円の特例を適用する前に！売主が知っておくべき3つの注意点

800万円以下の空き家売却に関する特例は、売主と不動産会社双方にとってメリットがありますが、適用にあたってはいくつかの注意点が存在します。
この特例は自動的に適用されるものではなく、特定の条件を満たす必要があります。
想定外の費用トラブルを避けるためにも、特例の仕組みを正しく理解し、事前に不動産会社としっかり確認しておくことが重要です。

注意点1：通常の計算方法が安い場合は適用されない

特例の上限33万円は、あくまで「上限額」です。
宅地建物取引業法で定められている原則の計算式で算出した仲介手数料の方が安い場合には、その安い方の金額が上限として適用されます。
例えば、売却価格が500万円のケースでは、原則計算による上限額は23万1,000円（税込）となり、特例の33万円より安くなります。

したがって、この場合の仲介手数料の上限は23万1,000円であり、不動産会社は33万円を請求することはできません。

注意点2：現地調査などの費用について事前に売主の同意が必要

特例報酬は、通常の仲介業務では発生しないような、現地調査やそれに伴う交通費・宿泊費などの特別な費用がかかる場合に、その費用分を上乗せして請求することを認める制度です。
この特例を適用するためには、不動産会社はあらかじめ売主に対して、調査費用の見積もりなどを提示し、「特例を適用すること」および「その費用額」について書面で合意を得なければなりません。
売主は、査定や契約の段階で、どのような費用が含まれているのかを必ず確認する必要があります。

注意点3：すべての不動産会社が特例に対応しているわけではない

この特例を利用するかどうかは、各不動産会社の判断に委ねられています。
そのため、すべての不動産会社が800万円以下の空き家に対して、一律で特例報酬を請求するわけではありません。
会社の方針によっては、従来通りの原則計算による仲介手数料のみで対応する場合もあります。

売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、低廉な空き家の売却実績が豊富か、また手数料に関する方針がどのようになっているかを事前に確認することが大切です。
家を高く売るための仲介売却については「家を高く売りたいなら、仲介売却が正解？」で詳しく紹介しています。

仲介手数料以外にもかかる！空き家売却の諸費用一覧

空き家を売却する際には、不動産会社に支払う仲介手数料以外にも、さまざまな諸費用が発生します。
売却によって得られる金額からこれらの費用を差し引いたものが、最終的に手元に残る金額です。
売却計画を立てる段階で、どのような費用が、いくらくらいかかるのかを把握しておくことが重要です。

代表的な費用には、税金、登記関連費用、建物の解体や不用品の処分費用などがあります。
固定資産税の精算も必要になります。

契約書に貼る印紙税

印紙税は、不動産売買契約書などの課税文書を作成する際に課される税金です。
契約書に収入印紙を貼付し、消印することで納税します。
税額は契約書に記載される売買金額によって異なり、例えば契約金額が500万円超1,000万円以下の場合は1万円（2026年3月31日までは軽減措置により5,000円）となります。

この費用は通常、売主と買主がそれぞれ保管する契約書1通分ずつを負担します。

名義変更のための登記費用（抵当権抹消など）

不動産を売却する際は、所有権を買主へ移転するための「所有権移転登記」が必要です。
また、住宅ローンが残っている場合は、金融機関が設定した「抵当権」を抹消するための登記（抵当権抹消登記）を行わなければなりません。

これらの手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、登記にかかる登録免許税と司法書士への報酬を合わせた費用が発生します。
特に抵当権抹消登記の費用は、売主が負担するのが通例です。

建物を解体する場合の費用

建物が老朽化している、または買主が更地での購入を希望する場合などには、建物を解体して土地として売却するケースがあります。
解体費用は、建物の構造（木造、鉄骨造など）や大きさ、立地条件によって大きく変動します。
一般的な木造戸建の一軒家の場合、坪単価4〜5万円程度が目安とされ、総額で100万円以上かかることも少なくありません。

解体業者に複数見積もりを取り、費用を比較検討することが重要です。

家財道具などの残置物撤去費用

空き家を売却する際は、原則として室内の家財道具や不用品（残置物）をすべて撤去し、空の状態で引き渡す必要があります。
これらの撤去を専門業者に依頼する場合、その費用は売主の負担となります。
費用は物の量や種類、作業員の人数などによって決まり、数万円から数十万円になることもあります。

相続した実家などで荷物が多い場合は、特に高額になる可能性があるため、早めに計画を立てておくことが大切です。

利益が出た場合に発生する譲渡所得税

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得は「売却価格−（取得費+譲渡費用）」の式で計算されます。
取得費とは物件の購入代金や建築費のことで、不明な場合は売却価格の5%を概算取得費とします。

税率は物件の所有期間によって異なり、5年を超えていれば長期譲渡所得として低い税率が適用されます。
特定の条件を満たせば、3,000万円の特別控除などの特例を利用できる場合もあります。

仲介手数料を払わずに空き家を売却する2つの方法

不動産会社に仲介を依頼すると売買成立時に仲介手数料が発生しますが、この費用をかけずに空き家を手放す方法も存在します。
特に、なかなか買い手が見つからない物件や、できるだけ費用を抑えて売却したい場合に有効な選択肢です。
ただし、それぞれにメリットとデメリットがあるため、自身の状況や物件の特性に合わせて慎重に検討する必要があります。

すぐに現金化したい人向けの「不動産買取」

不動産買取は、不動産会社が直接買主となって空き家を買い取る方法です。
仲介とは異なり、買主を探す必要がないため、スピーディに売却手続きを進め、短期間で現金化できるのが最大のメリットです。
また、買主が不動産のプロであるため、契約不適合責任が免除されるケースが多いのも特徴です。

ただし、売買価格は市場価格の7〜8割程度になることが一般的で、仲介で売却するよりも手取り額は低くなる傾向にあります。
不動産買取の詳細は「不動産買取で早く手間なく売却」で詳しく紹介しています。

手数料を抑えたい場合の「空き家バンク」や「個人間売買サイト」

費用を抑えることを最優先するなら、自治体が運営する「空き家バンク」や、インターネット上の「個人間売買サイト」を活用する方法があります。
空き家バンクは、自治体が移住・定住促進などを目的に、空き家を売りたい・貸したい人と、利用したい人をマッチングさせる制度です。
多くの場合、無料で登録・利用できます。

個人間売買サイトも同様に、買主と直接やり取りすることで仲介手数料を節約できますが、契約書の作成や登記手続きなどを自分たちで行う必要があり、専門知識や手間がかかる点には注意が必要です。

空き家の売却手数料に関するよくある質問

ここでは、空き家の売却における仲介手数料について、売主から多く寄せられる質問にお答えします。
値引き交渉の可否や、売買価格による計算方法の適用、費用の支払いタイミングなど、具体的な疑問を解消し、安心して取引を進めるための参考にしてください。
家の売却相談については「家の売却相談窓口と不動産会社の選び方」で詳しく紹介しています。

空き家売却の仲介手数料は値引き交渉できますか？

結論として、仲介手数料の値引き交渉は可能です。
法律で定められているのは上限額であり、その範囲内であれば不動産会社との合意によって手数料を決めることができます。

ただし、特に調査に手間のかかる低廉な空き家の場合、不動産会社の労力に見合わない値引きは、販売活動の質の低下につながる可能性もあるため、交渉は慎重に行うべきでしょう。

売却価格が800万円ちょうどの空き家の場合、手数料はどちらの計算方法になりますか？

売却価格が800万円の場合、原則の計算式「（800万円×3%+6万円）+消費税」で計算すると上限額は33万円（税込）です。
これは特例の上限額と同額になるため、どちらの考え方でも上限は33万円となります。
したがって、不動産会社から請求される仲介手数料は最大で33万円です。

仲介手数料を請求されるタイミングはいつですか？

仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立して初めて支払い義務が発生します。
支払いタイミングは不動産会社によって異なりますが、一般的には「売買契約締結時に半金」「物件の引き渡し完了時に残りの半金」というように、2回に分けて支払うケースが多いです。

まとめ

2024年7月の法改正により、空き家売却の仲介手数料、特に売却価格800万円以下の物件に関するルールが大きく変わりました。
この新制度は、低廉な空き家の流通を促進することが目的です。
売却を成功させるためには、原則の費用計算と特例の内容を正しく理解し、ご自身の物件がどちらに該当するのかを把握することが不可欠です。

また、仲介手数料以外の諸費用も考慮に入れた上で、信頼できる不動産会社に相談し、納得のいく売却計画を立てましょう。
不動産売却を始める際は「家を売るとき、何から始めればいい？」で詳しく紹介しています。